Vi bằng là gì? Những thông tin quan trọng người mua nhà cần nắm rõ

>>  Sốt đất ảo là gì? Dấu hiệu nhận biết sốt đất ảo

>>  Một số chính sách mới về bất động sản có hiệu lực từ năm 2021

Vi bằng nhà đất là gì?

Nghị định 135/2013/NĐ-CP ngày 18/10/2013 quy định: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác”. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm.

Vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; việc ghi nhận phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Nhiều người nhầm lẫn vi bằng có thể thay thế công chứng, chứng thực nhưng thực tế, vi bằng không có giá trị như văn bằng công chứng và khái niệm “vi bằng công chứng Thừa phát lại” không tồn tại, chỉ có vi bằng do thừa phát lại lập.

Công chứng là việc công chứng viên thay mặt nhà nước để chứng kiến và công nhận tính xác thực của các văn kiện giấy tờ, các hợp đồng dân sự theo yêu cầu của khách hàng tại Văn phòng công chứng. Trong khi đó, Thừa phát lại lập vi bằng về những sự kiện, hành vi xảy ra ở mọi nơi mà ít bị khống chế về không gian và thời gian.

Giá trị pháp lý của vi bằng

Ngoài việc hiểu vi bằng là gì, người mua nhà cũng cần nắm rõ những giá trị pháp lý của vi bằng. Theo quy định, vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Vi bằng không xác thực nội dung thỏa thuận, không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên. Vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ để các bên bảo vệ mình trong trường hợp xảy ra tranh chấp, hoặc là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác.

Khi xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, tòa án có thể triệu tập thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng nếu thấy cần thiết.

Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng. Tuy nhiên, vi bằng thừa phát lại không chứng nhận việc mua bán nhà đất mà chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ. Dùng vi bằng để mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Vi bằng không phải là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Thẩm quyền lập vi bằng

Tại Nghị định 61/2009/NĐ-CP, thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng được quy định tại Điều 25 như sau:

1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại".

Thủ tục lập vi bằng

Việc lập vi bằng sẽ được thực hiện theo các bước sau.

Bước 1: Yêu cầu lập vi bằng

Người muốn lập vi bằng điền vào phiếu yêu cầu lập vi bằng. Văn phòng Thừa phát lại sẽ kiểm tra tính hợp pháp của yêu cầu lập vi bằng. Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm về vi bằng do mình thực hiện.

Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng

Khách hàng ký vào phiếu thỏa thuận lập vi bằng, phiếu đảm bảo cho các nội dung sau: Nội dung lập vi bằng; Địa điểm, thời gian lập vi bằng; Chi phí lập vi bằng...

Việc thỏa thuận lập vi bằng sẽ được lập thành 2 bản, 1 bản cho người có yêu cầu lập vi bằng, 1 bản cho văn phòng Thừa phát lại.

Bước 3: Lập vi bằng

Vi bằng sẽ được lập tại địa điểm theo thỏa thuận đã thống nhất. Thừa phát lại có quyền yêu cầu người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng nếu cần thiết. Thừa phát lại sẽ mô tả cụ thể sự kiện mình chứng kiến một cách khách quan, trung thực trong vi bằng.

Trước khi ký vào vi bằng, Thừa phát lại kiểm tra giấy tờ tùy thân của khách hàng, người bị lập vi bằng, người làm chứng… và yêu cầu những người tham gia, chứng kiến, người có hành vi bị lập vi bằng ký tên vào vi bằng.

Bước 4: Thanh lý thỏa thuận lập vi bằng

Khách hàng ký vào sổ bàn giao vi bằng và thanh lý thỏa thuận lập vi bằng. Sau đó Thừa phát lại giao lại cho khách hàng một bản chính của vi bằng.

Hình thức và nội dung của vi bằng

Hình thức của vi bằng là dạng văn bản. Kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.

Vi bằng được lập gồm các nội dung chủ yếu sau:

• Tên, địa chỉ văn phòng thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;

• Địa điểm, giờ, ngày, tháng, năm lập vi bằng

• Người tham gia khác (nếu có)

• Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng và nội dung yêu cầu lập vi bằng;

• Nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận

• Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng

• Chữ ký của Thừa phát lại lập vi bằng và đóng dấu văn phòng Thừa phát lại, chữ ký của những người tham gia, chứng kiến (nếu có) và có thể có chữ ký của những người có hành vi bị lập vi bằng.

Vi bằng được lập thành 3 bản chính, giao cho 3 đối tượng giữ gồm

• Một bản giao cho người yêu cầu lập.

• Một bản đăng ký và lưu giữ tại Sở Tư pháp tỉnh.

• Một bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định về chế độ lưu trữ đối với văn bản.

Không nên mua bán nhà đất qua vi bằng 

Vi bằng là văn bản có giá trị chứng cứ, không phải là hợp đồng giao dịch. Do đó không thể mua bán nhà, đất bằng vi bằng mà phải mua bán qua công chứng. Khi thực hiện hợp đồng công chứng, các bên có thể yêu cầu Thừa Phát Lại lập vi bằng để ghi nhận việc bàn giao tiền, tài sản, ghi nhận hiện trạng tài sản để làm chứng cứ chứ không có giá trị như hợp đồng công chứng mua bán nhà đất.

Trường hợp này vi bằng của Thừa Phát Lại chỉ có giá trị chứng cứ chứng minh các bên có thực hiện giao dịch, làm cơ sở để tòa án giải quyết, xem xét công nhận hợp đồng, giao dịch hoặc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Vi bằng không phải là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Người mua cần yêu cầu Thừa Phát Lại giải thích rõ giá trị pháp lý của vi bằng. Phải đảm bảo mình đã hiểu rõ trước khi giao tiền, tài sản để thực hiện hợp đồng. Hợp đồng công chứng chỉ có giá trị pháp lý khi đã được công chứng viên ký tên, đóng dấu.

An Phát Group

>> Đối với thửa đất nhỏ được Nhà nước quản lý giờ đây đã có quy định mới về giao và cho thuê đất

>> 7 sai lầm khiến người mua nhà gặp cú sốc tài chính khó vượt qua